아파트 싸이클

출처: 김현철, 아파트 사이클 연구소 저서

ㅇ 아파트 사이클단계

: 상승초기 -> 상승 -> 조정 -> 폭등 -> 하락

ㅇ 부동산 가격 변화 4요소

: 1차 요소 - 심리, 전세가, 분양, 정부정책

: 2차 요소 - 금리, 인구, 지역 개발 호재

ㅇ 정부의 2대 부동산 시장 관리 요소

: 세금, 대출 제한

: 상승장 - 세금 중과, 대출 규제, 매매 억제

: 하락장 - 세금 감면, 대출 규제 완화, 매매 장려

ㅇ 하락의 시그널

: 고분양가 -> 미계약 -> 미분양 -> 입주(준공) 후 미분양

ㅇ 상승의 시그널

: 신규 공급물량 부족 -> 미분양 해소 -> 전세가 상승 -> 실질 분양가 조정(명목 분양가 유지, 각종 혜택 몰아주기)

ㅇ 고점 현상 = 매도 타이밍

: 무주택자가 무리해서 매수

: 투자자는 가격 부담, 저가, 비규제 아파트 관심

: 규제 누적으로 투자자의 매수, 매도 부담 고조

: 가격 폭등으로 매수자 감소, 거래량 감소

: 정부의 공급 대폭 증대 계획 발표

: 전세가율 하락

ㅇ 바닥권 현상 = 매수 타이밍

: 취득세 인하(지방세 인하는 마지노선)

: 입주(준공) 후 미분양 감소추세

: 전세난, 전세 보증금 증가 이슈

: 전세가율 상승

ㅇ 폭등시 3가지 현상

: 집주인 매도 계약 파기

: 순환매 장세 - 지역 옮겨가면서 차례로 상승, 갭좁히기(강남,서초->송파,목동->마포,용산->강동,강북->서울 외곽, 경기도-> 분당,판교,위례->경기전역)

: 풍선효과 - 규제 미적용지역의 이상 급등