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ㅇ부동산은 계속 상승해왔다. 그러나 내 생각은 달라
: 지금부터는 아닐 것이다
ㅇ미국은 1950년대 이후 실질주택가격은 4배올랐다. 그러나 그 전까지 포함하면 아니다
: 암스테르담
: 벨기에
ㅇ2차 대전후 실질 주택가격이 급등한 이유는?
: 수요가 공급을 앞질렀다
: 인구 폭발
: 도시화율
: 더 큰집에 대한 수요
ㅇ이러한 수요 증가 원인들은 반전되고 있다
: 인구는 다 알 것이고
: 도시화율에는 한계가 있다. 지금은 선진국이 90%
: 가구 구성원수가 줄면서 큰집 수요 감소할 것
ㅇ숨겨진 공급 요소: 자동차 보급률
: 인간은 30분 이상의 출퇴근 시간을 감당하지 않는다 - 마르케티 상수
: 도보보다 자동차를 사용하면 도시권역이 늘어나고 공급량이 확대
: 자동차는 주택용 토지 공급량을 10~100배 늘리는 효율을 가져와
: 원격근로를 한다면? 통근시간이 0이라면?, 잠재적인 도시(주택)의 공급 규모는 무한
: 비슷한 의미로 엘리베이터도 같은 효과를 가진다
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다음은 이러한 분석에 대한 생각할 점, 또는 반론
ㅇ제2차 세계 대전 이전에는 세계 대부분 지역에서 주택 건설 허가가 필요 없었다. 오늘날 개발은 여러 가지 이유로 공급이 제한된다, 환경 영향 평가, 긴 계획 절차, 정치적 의지, 물리적 제약 등, 수요가 많은 지역일수록 심하다
ㅇ부동산에서 가장 중요한 3가지 요소, 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지
ㅇ도시가 수평적으로 최대한 성장했고 자동차 교외의 경계가 마르케티 상수에 도달했다는 증거가 없다
ㅇ인구가 감소하면 오히려 중심부로 더욱 집중해서 몰린다. 교외 외곽이나 과거 베드 타운은 가격이 떨어질 수 있지만 핵심지는 계속 상승할 것
ㅇ이 모든 추세는 사실일 것이지만, 수십 년 동안은 아닐 것. 지금 당장 아이를 낳는 것을 완전히 중단한다 하더라도, 20년 동안은 주택 수요 감소를 체감하지 못할 것
ㅇ1950년대 이전의 주거용 부동산 경제 및 레버리지 구조는 오늘날과 비교했을 때 어떤 모습이었을까요? 그리고 그 주제(여러 가지 흥미로운 정부 및 기업의 개입과 재정적 인센티브 포함)를 더하면 1950년대 이전의 "표준"과 같은 것을 다시 볼 수 있을까요
ㅇ부동산, 주식, 암호화폐, 금을 포함한 모든 자산 클래스에 흘러드는 무한한 글로벌 유동성은?
ㅇ원격 근무에 더해 자율 주행 자동차는 마르케티 상수를 바꿀 수 있다
ㅇ주택 가격 지수는 건물의 감가상각을 무시하므로 실제보다 과대계상되어있다. 가령 10만 달러 집을 사서 5만 달러 인테리어 후 20만 달러에 판다면?
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